Korona Virüs ve Kiralayan Hakları-Eskişehir Avukat

Korona Virüs ve Kiralayan Hakları

Kiralayan hakları, Türk Borçlar Kanunu tarafından düzenlenmektedir ve kiracı olan kişi ile yapılan kira sözleşmesinin varlığı durumunda söz konusu olmaktadır. Kira sözleşmelerinde iki temel olan unsur bulunmaktadır. Bunlar; malını kiraya veren kiralayan ve kiracıdır. Ülkemizde bu iki taraflar, 2011 yılı itibari ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kira sözleşmelerini düzenlemektedir. Dolayısı ile kiralayan ve kiracı arasında borç ve alacak ilişkisi söz konusu olmaktadır. Kanunda yapılan bu değişiklik ile birlikte kiracılar kadar kiralayanlar da çeşitli haklara sahip olmaktadır ve yapılan kira sözleşmeleri, oluşan borç ve alacak ilişkisinden dolayı senet niteliği taşımaktadır. Dolayısı ile hak kayıplarının yaşanmaması için kiracılar kadar kiralayanların da bu sözleşmeyi dikkatli bir şekilde yapması gerekmektedir. Eskişehir Avukat

Kiralayan Hakları ve Korona Virüs

Günümüzde korona virüs salgın hastalığı kiralayan hakları açısından önem taşımakta ve belirsizlikler ile birlikte gündeme gelmektedir. Hastalığın yeni bir salgından dolayı kaynaklanması, bu salgın hakkında herhangi bir öngörünün bulunmaması, çalışan kişilerin ücretsiz olarak izne ayrılması, kendi işini yaparak geçimini sağlayan bazı kişilerin işyerlerini açmaması gibi nedenlerden dolayı zorlu bir ekonomik süreç içine girilmesine neden olmuştur. Dolayısı ile kirada bulunan kişilerin, işyeri ve konut ödemelerini yapamayacak duruma gelmesi söz konusudur. Bu durumda, konut ve işyeri kiralayan kişilerin mağduriyet yaşaması gündeme gelecektir. Salgının yeni bir olay olması nedeniyle de oluşacak olan mağduriyetlerin çözüme kavuşması için herhangi bir kanun metni, yönetmelik ve mevzuat bulunmadığından şimdilik mevcut kanun maddelerine göre işlem yapılabileceği anlaşılmaktadır. Eskişehir Avukat

Korona virüs salgını Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilmiştir ve tüm ülkeler bu pandemiye göre sosyal ve ekonomik paketleri açıklamıştır. Kimi ülkeler vatandaşlarına, işlerini kaybetmeme ve kiracı oldukları evden çıkarılmama garantisi vermiştir fakat ülkemizde böyle bir uygulama söz konusu değildir. Her ne kadar mücbir sebep olsa da, korona virüs salgınından dolayı kiracı olan kişilerin, kiralayana olan borç ödemesini yerine getirmeye engel olmamaktadır. Dolayısı ile şu anki mevcut kanuna göre kiracılar, kiralayana olan borç ödeme yükümlülüklerini yerine getirmelidir. Eskişehir Avukat

Geçmiş yıllarda yaşanan ekonomik kriz nedeni ile uygulamaya Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Uyarlaması girmiştir. Günümüzde korona virüs salgını sebebiyle bu uygulama kiracılar tarafından mahkemelerden talep edilebilir düşüncesi bulunmaktadır. Eskişehir Avukat

Kiralayanın Kiracıya Olan Yükümlülükleri Eskişehir Avukat 

Kiralayan olan kişilerin, kiracılara karşı bazı yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu yükümlülükler, kira sözleşmesi sebebiyle Türk Borçlar Kanunu’na dayanmaktadır. Buna göre genel olarak kiracı hakları kapsamında kiralayanın taşıdığı yükümlülükler şunlardır: 

  • Kiralayan kişinin kiracıya karşı en temel yükümlüğü, kira sözleşmesi ile kiralanan gayrimenkulün kiraya verildiği gibi kalmasını sağlamaktır. Bu duruma, kiralanan gayrimenkulün kullanım dolayısı ile yıpranması dahil değildir. Bu yükümlülük, ilgili kanunun 301. maddesinde yer almaktadır. 
  • Kiralanan gayrimenkul ile ilgili vergi ve sigorta gibi ödemeler, kira sözleşmesi ile aksi belirtilmediği sürece kiralayanın sorumluluğundadır. Bu durum, ilgili kanunun 302. Maddesinde yer almaktadır. 
  • Kullanım ile alakalı olmak suretiyle daha önceden öngörülen ya da görülemeyen tüm ek giderler, kiralayan tarafından ödenmek zorundadır. Bu durum, ilgili kanunun 303. maddesinde yer almaktadır. 
  • Kiralanan gayrimenkulün herhangi bir şekilde kusurlu olması ve bunun ortaya çıkması, bu nedenle kiracı olan kişinin zarar görmesi durumunda, kiralayan kiracı olan kişinin zararını karşılamak ile yükümlüdür. Bu durum, ilgili kanunun 308. maddesinde yer almaktadır. 
  • Kiracı olan kişiler, kiralanan üzerinde bulunan ayıbın belirli bir süre içerisinde giderilmesini isteyebilmektedir. Eğer kiralayan belirli bir süre içerisinde söz konusu ayıbı gidermez ise kiracı olan kişiler, ayıbı kendisi giderebilir ve bu nedenle doğan alacağı kiradan indirebilir ya da kiralanan gayrimenkulün ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir. Ortaya çıkan ayıbın kiralananın kullanıma uygunluğunu ortadan kaldırması ya da kullanımı büyük ölçüde engellemesi durumunda kiracı olan kişi, kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Bu durumda kiralayan, kiralanan üzerindeki ayıbı gidermeyerek belirli bir süre içerisinde benzeri ile değiştirebilir. Bu durum, ilgili kanunun 306. maddesinde yer almaktadır. Eskişehir Avukat
  •  Kiracı olan kişinin kira sözleşmesinde yer alan kira bedelini geç olarak ödemesi durumunda kiralayan her hangi bir cezai koşul içerikli anlaşma yapamamaktadır. Bu durum, ilgili kanunun 346. maddesinde belirtilmektedir. Eskişehir Avukat

Kiracının Kiralayana Olan Yükümlülükleri-Eskişehir Avukat

Kiracı olan kişilerin yükümlülükleri, kiralayan kişilerin yükümlülükleri kadar fazla değildir fakat kanun metinlerinde kiracıların sorumluluk açık bir şekilde yer almaktadır. Kiralayan hakları kapsamında, kiracı olan kişilerin genel olarak taşıdığı yükümlülükler şunlardır: 

  • Kiracının temel yükümlülüğü; kira ödemesini gerçekleştirmektir. Bu durum, ilgili kanunun 313. Maddesinde yer almaktadır. Eskişehir Avukat
  • Eğer kira sözleşmesi içinde kira ödeme tarihi belirtilmemiş ise ya da kiralanan gayrimenkulün bulunduğu yerde böyle genel bir uygulama yok ise kiracı, kira ödemesini her ayın sonunda yapmak durumundadır. Bu durum, ilgili kanunun 314. Maddesinde yer almaktadır.  
  • Kiracı olan kişi, kira ödemesi dahil olarak ödemekle yükümlüğü olduğu ek giderleri ödemediği zaman, kiralayan kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olmaktadır. Bu durum, ilgili kanunun 315. Maddesinde yer almaktadır. 
  • Kiracı olan kişi, kiralanan gayrimenkul için yapmayı planladığı her bir değişiklik için kiralayan kişiden yazılı bir şekilde izin almak zorundadır.  
  • Kiralanan gayrimenkulü kiracı nasıl aldı ise o şekilde bırakmak ile yükümlüdür. Kiralayan hakları kapsamında, gayrimenkulün nasıl kiraya verildi ise öyle geri alınmalıdır fakat buna kullanımdan doğan eskimeler ve yıpranmalar dahil edilmemektedir. 

Genel olarak kiracı olan kişiler ilgili kanunlarca da belirtildiği şekilde temel olan yükümlülüklerini yerine getirmek ile mükelleftir. Bu yükümlülükler temel olarak; gayrimenkule gerekli özenin gösterilmesi, sorumlulukların yerine getirilmesi ve gayrimenkul içinde kalındığı sürece çevre kurallarına uyulması şeklindedir. Bu durumların aksinin gerçekleşmesi durumunda kiralayan, kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olmaktadır. 

Görüldüğü üzere; hem kiralayan açısından hem de kiracılar açısından yükümlülükler kanun metinlerince gayet açık ve net olarak belirtilmiştir. Bu kanun metni, genel işleyişte söz konusu olmaktadır ve kira sözleşmesinden doğan borç ile alacak ilişkisinde bu kanun maddelerine göre hak kayıplarına karşı hak taleplerinde bulunulabilinmektedirMücbir sebep durumları, bu genel işleyişin dışında çeşitli kararların alınmasına ya da uygulamaların gerçekleştirilmesine neden olabilmektedir. 

Ev Sahibinin Değişmesi-Eskişehir Avukat

Kiralayan, kiraya verdiği gayrimenkulü içerisinde kiracı varken satışa çıkarma ve satış yapma hakkına sahiptir fakat bu durum da Türk Borçlar Kanunu’nda bir kurala bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu 351. Maddesine göre; edinilen gayrimenkul, edinme tarihi itibari ile bir ay içerisinde kiracı olan kişiye yazılı olarak bildirilmelidir.Eskişehir Avukat Bu koşulun gerçekleşmesinden sonra kira sözleşmesi, altı ay sonra açılabilecek olan bir dava ile sona erdirilebilmektedir. Kiralanmış olan bir gayrimenkulü daha sonradan satın ya da devir alan kişi eğer isterse gereksinim nedeni ile kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Bu sözleşmenin sona erdirilebilmesi için sözleşme süresinin bitmiş olması ve üzerinden bir ay geçmiş olması gerekmektedir. Eskişehir Avukat

Korona Virüs ve Kiralayan Hakları

Kiracının Kira Sözleşmesini Feshetmesi-Eskişehir Avukat

Kira sözleşmesi, kiracı tarafından da feshedilebilmektedir fakat bu durumda kiracıların bazı yükümlülükleri yerine getirmesi durumu ortaya çıkmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. Maddesine göre; kiracı olan kişi, kira sözleşmesinde yer alan fesih süresine ve sözleşme tarihinin dolam süresine uymadan kira sözleşmesini fesih ederse yani kiralananı geri verir ise; kira sözleşmesinden doğmuş olan borçları, kiralanan gayrimenkulün benzer bir koşul ile kiraya verilmesine kadar olan süreye kadar devam eder.Eskişehir Avukat Eğer mevcut olan kiracı, yine aynı koşullarda kira sözleşmesini feshetme yoluna giderse fakat kira ilişkisini devralacak bir yeni bir kiracı bulur ise; kira sözleşmesinden doğan borçları da son bulur.  Eskişehir Avukat

Mevcut duruma bakıldığında; eğer korona virüs salgını nedeni ile kira ödemesinde zorlanan ve bu nedenle kira sözleşmesi devam ettiği halde evinden çıkmak durumunda kalan yani kira sözleşmesini feshedecek olan kişiler, benzer koşullarda yerine başka bir kiracı bulduklarında kira sözleşmesinden doğan borçları ödeme yükümlülüğünden kurtulabilmektedir. Eskişehir Avukat

Kiralayanın Kiralananı Kiralama Yasağı-Eskişehir Avukat

Kiralanan gayrimenkulün, gereksinim nedeni ile boşaltılması yani gereksinim dolayısı ile kiralananın içinde bulunan kiracının çıkartılması durumunda kiralayana kiralama yasağı getirtilebilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde yer alan metne göre; kiralayan, gereksinim nedeniyle kiracıyı gayrimenkulden çıkardığında, haklı bir sebep olmadıkça kiralanan gayrimenkulü üç yıl geçmeden eski kiracısı dışında bir kişiye kiralayamamaktadır. Dolayısı ile korona virüs salgının neden olduğu ekonomik olumsuzluklar nedeni ile pek çok kişinin kira ödemesi yapamaması oldukça olasıdır ve bu durumda gayrimenkul sahipleri, kiralayan hakları kapsamında gereksinim sebebiyle kiralananın boşaltılmasını talep edebilecektir. Eskişehir Avukat 

Gereksinim sebebi ile birlikte; yeniden inşa amaçlı olarak boşatılan gayrimenkuller de yeniden inşa edilmediği sürece yani eski hali ile birlikte haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl kiraya verilememektedir. Yeniden inşa amacıyla boşaltılmış olan gayrimenkulün yeniden kiraya verileceği durumda, eski kiracıların öncelik hakkı bulunmaktadır ve bu hak, kiralayanın yazılı olarak yapacağı bildirim sonrasındaki bir ay içinde kullanılmalıdır. Öncelik hakkı bitmeden kiracı hakları kapsamında söz konusu olan taşınmaz mal üç yıl geçmediği sürece kiraya verilemektedir. Borçlar Kanunu’nda da belirtilmiş olan bu kurallara uyulmaması ve kiralanandan çıkartılan kiracıya öncelik hakkının verilmemesi durumunda; kiralayan kişi kiracısına bir yıldan az olmamak kaydı ile kira bedelini tazminat olarak vermek zorundadır. 

Görüldüğü üzere kiralayan hakları ve kiracı hakları kanun maddelerinde oldukça açık bir şekilde yer almaktadır. Tüm kira sözleşmelerinden doğan borç ve alacak ilişkileri, bu kanun metinlerine göre şekillenmektedir. Covid-19 nedeniyle yaşanacak olan borç ve alacak ilişkilerindeki problemler, temelde Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan maddelere göre ele alınacaktır fakat bu konu hakkında yeni bir yönetmeliğin ya da kanun çıkması durumunda alternatif seçenekler de söz konusu olabilecektir. Örneğin; 2001 krizinden sonra uygulamaya konan Aşırı İfa Güçlüğü nedeniyle kira sözleşmesinin yeniden uyarlanması gibi bir uygulama söz konusu olabilmektedir. Korona virüs salgınının mücbir bir sebep olması bunun gibi bir uygulamanın gelecek süreçte ortaya çıkmasına neden olabilecek niteliği taşımaktadır. Eskişehir Avukat

Korona Virüs ve Kiralayan Hakları-Eskişehir Avukat

Şu an mevcut olan sisteme göre kiracı olan kişiler başta kira ödemesi olmak üzere kiralayana karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmekle mükelleftirler. Dolayısı ile korona virüs salgının neden olduğu ya da olacağı ekonomik olumsuzluklar kiracıların kiralayan olan borçlarını ödemesinin önünde bir engel olarak ele alınmamaktadır. Eskişehir Avukat Sonuç olarak; kiracılar kiralayan kira bedellerini ödemek zorundadır. Fakat içinde bulunduğumuz bu durumdan daha uygu n şartlar altında çıkılabilmesi için kiralayan ile kiracının kendi aralarında anlaşmaları önerilmektedir. Kira bedelinin ödenmesinin ertelenmesi ya da kira bedelinde indirime gidilmesi gibi konularda taraflar kendi arasında anlaşma yapabileceklerdir.Eskişehir Avukat

Korona Virüs ve Kiralayan Hakları-Eskişehir Avukat

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön